Audits énergétiques 2034 : biens concernés et obligations à connaître

Les chiffres ne mentent pas : à partir de 2025, impossible de vendre un logement classé F ou G au DPE sans audit énergétique en règle. Les maisons individuelles sont systématiquement dans la ligne de mire, les appartements seulement si l’immeuble appartient à un seul propriétaire. Côté bailleurs, le calendrier diffère, mais la rénovation reste incontournable avant location. La réglementation exige que l’audit soit remis dès la première visite, avec des sanctions à la clé en cas d’oubli. Selon la date du compromis et la localisation du bien, la règle ne s’applique pas partout de la même façon.

Audit énergétique 2025 : ce qui change pour les propriétaires et vendeurs

La donne change nettement. À compter de 2025, chaque vente d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) nécessite la production d’un audit énergétique réglementaire. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience et inscrite dans le code de la construction et de l’habitation, rebat les cartes du marché immobilier.

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Pour les propriétaires et vendeurs, une étape s’ajoute : l’audit doit être remis dès la première visite. Impossible d’attendre la signature pour s’en préoccuper, sous peine de blocage de la vente. Ce rapport, qui va bien plus loin que le DPE, détaille les défauts énergétiques du logement et propose différents parcours de travaux. Le législateur vise ainsi à donner aux acheteurs toutes les clés pour engager une rénovation énergétique ambitieuse.

Les logements concernés ? Les maisons individuelles, d’abord. Mais aussi les appartements dans un immeuble détenu par un seul propriétaire. Les lots situés dans une copropriété échappent, pour l’instant, à cette obligation, sauf si tout le bâtiment appartient à une même personne ou entité.

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Transparence renforcée : l’acquéreur doit pouvoir consulter l’audit énergétique avant de se décider. Le dispositif montera en puissance : en 2034, les logements classés E seront à leur tour concernés.

Ce nouveau cap réglementaire, conçu pour en finir avec les passoires thermiques, engage vendeurs et acquéreurs sur une voie encore inexplorée : la responsabilité énergétique devient un passage obligé.

Quels logements et types de biens sont concernés par l’obligation ?

L’obligation d’audit énergétique réglementaire s’élargit peu à peu, portée par la loi Climat et Résilience. Dès 2025, puis en 2034, la mesure cible les logements à usage d’habitation les plus énergivores, identifiés par leur classe énergétique via le DPE.

Typologie des biens soumis

Voici les types de biens visés par le texte :

• Maisons individuelles : toute maison, qu’elle soit résidence principale ou secondaire, classée F ou G, puis E à partir de 2034, entre dans le périmètre.
• Immeubles en monopropriété : si un immeuble d’habitation appartient à un unique propriétaire, il fait l’objet d’un audit global.

Les logements en copropriété restent exclus, sauf quand l’ensemble du bâtiment appartient à une seule personne ou société. Ce point, rappelé par le code de la construction et de l’habitation, vise à placer la responsabilité sur ceux qui détiennent réellement la main sur l’état du bâtiment.

Pour les biens à usage mixte (habitation et activités professionnelles), seule la partie résidentielle est concernée si elle représente la majorité de la surface. Les locaux purement commerciaux, industriels ou de bureaux ne sont pas soumis à l’audit en cas de vente.

Le critère clé reste la classe énergétique : seuls les logements classés F ou G, puis E à compter de 2034, déclenchent l’obligation. Cette barrière numérique rebat les cartes pour les propriétaires souhaitant vendre sur un marché de l’immobilier résidentiel en pleine mutation.

Vente immobilière : quelles conséquences concrètes si votre bien est soumis à l’audit ?

Mettre sur le marché un logement classé F, G, et bientôt E, ne se résume plus à réunir un dossier technique. L’audit énergétique réglementaire s’ajoute au traditionnel diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce rapport complet analyse en profondeur la performance énergétique du bien, identifie ses points faibles et propose plusieurs scénarios de rénovation, avec estimation du coût des travaux à prévoir.

L’audit doit être transmis à l’acheteur dès la première visite, tout comme le DPE. Faire l’impasse sur cette étape peut entraîner l’annulation de la transaction, voire une procédure judiciaire pour vice caché. Au-delà de l’aspect réglementaire, l’audit énergétique pèse désormais sur les discussions commerciales et la valeur affichée. Un logement affichant une mauvaise performance énergétique, sans solution de rénovation crédible, voit rapidement son attractivité diminuer.

Les assureurs et les banques ne sont pas en reste : certains contrats d’assurance habitation pourraient bientôt intégrer une clause liée à la garantie de performance énergétique, influençant la prime ou la couverture. Les professionnels du secteur, agents immobiliers, notaires, investisseurs, réclament des audits rigoureux, établis par des experts certifiés, pour sécuriser les transactions.

La réglementation, ancrée dans le code de la construction et de l’habitation, ne laisse pas place à l’approximation. Le moindre manquement expose le vendeur à des sanctions. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est temps de vérifier la classe énergétique du bien, d’anticiper le coût de l’audit et de s’appuyer sur les recommandations pour valoriser son patrimoine dans un contexte réglementaire de plus en plus strict.

Comment anticiper et se mettre en conformité avec la réglementation à venir ?

La pression réglementaire s’intensifie. Pour chaque propriétaire, le temps de l’action a sonné. La réalisation de l’audit énergétique constitue le point de départ. Ce diagnostic doit être confié à des bureaux d’études qualifiés, enregistrés auprès d’un organisme de certification. L’audit ne se limite pas à un simple constat : il propose plusieurs parcours de travaux, adaptés à la configuration du logement et à l’objectif énergétique souhaité.

Le calendrier avance vite. Dès la publication des textes, chaque vente de bien classé E, F ou G devra intégrer cet audit complet. Il faut donc anticiper les délais, parfois longs, d’intervention des diagnostiqueurs. Être proactif, c’est aussi se renseigner sur les aides financières disponibles : prêt à taux zéro, subventions locales, dispositifs nationaux. Ces soutiens sont réservés aux propriétaires munis d’un audit conforme.

Pour structurer la démarche, voici les étapes à ne pas négliger :

• Faire appel à un professionnel certifié pour l’audit énergétique.
• Analyser les scénarios de travaux proposés et leur impact sur la performance future du logement.
• Préparer un dossier solide pour accéder aux différentes aides financières.

Le contenu du rapport d’audit conditionne la stratégie à adopter. Il s’agit de jalonner les étapes : établir le diagnostic, choisir les scénarios de rénovation, planifier les travaux et réunir les financements. Atteindre une rénovation performante devient la nouvelle règle du jeu pour qui veut préserver la valeur de son bien et séduire sur un marché devenu exigeant.

Demain, le carnet de santé énergétique d’un logement pèsera aussi lourd que son emplacement ou sa surface. La révolution est en marche, et chaque propriétaire a désormais rendez-vous avec la transition.